Die Kosten steigen rasant, ihre Refinanzierung lässt auf sich warten. Organisationen der Sozial- und Gesundheitswirtschaft stehen vor großen Herausforderungen, um liquide zu bleiben, ihren Betrieb sicherzustellen und ihre Bauvorhaben zu realisieren.
Steigende Inflation, explodierende Energiepreise, gestörte Lieferketten, immense Baukosten und Fachkräftemangel: Die Ursachen für den dramatischen Kostenanstieg sind vielfältig. Sie treiben die Ausgaben von Sozialunternehmen in die Höhe und bringen ihre Bauvorhaben und ihr Liquiditätsmanagement in Bedrängnis. In der Refinanzierung sind die Kostensteigerungen nicht berücksichtigt. Selbst wenn es zu Nachverhandlungen mit den Leistungsträgern und Ausgleichszahlungen kommt, werden sie sich deutlich später auswirken.
„Die starken Kostensteigerungen, die Zinserhöhung der EZB und die unsichere Lage durch den Krieg in der Ukraine und die Corona-Pandemie haben zur Folge, dass immer mehr Einrichtungen ihre Bauvorhaben zurückstellen oder umplanen“, erklärt Enrico Meier, Direktor des Geschäftsbereichs Markt der Bank für Sozialwirtschaft. Viele Anbieter warten ab, bis Baustoffe wieder lieferbar sind und Bauunternehmen neue Aufträge annehmen – und es möglicherweise wieder günstiger wird. Doch je länger der Krieg in der Ukraine andauert, desto geringer die Chance auf sinkende Kosten: Für das Gesamtjahr 2022 erwartet die Bundesbank eine Inflationsrate von über 8 Prozent, in den Herbstmonaten sei sogar eine zweistellige Inflationsrate möglich. Die ungewisse Entwicklung der Energiepreise macht genaue Prognosen unmöglich. Dringend notwendige Investitionen in der Hoffnung auf eine bessere Ausgangslage aufzuschieben ist keine Lösung. Wer zu lange abwartet, riskiert nicht nur weiter steigende Kosten, sondern auch, dass gesetzliche Vorgaben verletzt oder Bauvorschriften Planung hinfällig. „Die Komplexität, die Anforderungen und der Kostendruck haben bei Immobilien stark zugenommen. Mit unserer Branchenkenntnis und unseren passgenauen Lösungen sind wir mehr denn je ein verlässlicher und vorausschauender Partner für die Sozial- und Gesundheitswirtschaft“, betont Enrico Meier. Die BFS spricht intensiv mit von den Kostensteigerungen betroffenen Kund*innen, berät sie bei ihren Bauvorhaben und zu ihrer individuellen finanziellen Situation.
Immobilienberatung gefragt
Auch die BFS Service GmbH stellt einen hohen Beratungsbedarf fest. „Viele soziale Einrichtungen fragen sich, ob ihre dringend notwendigen Bauvorhaben angesichts der gestiegenen Kosten realistisch und umsetzbar sind. Wir antworten darauf mit gezielten Beratungsleistungen und helfen, das Immobilienmanagement strategisch anzugehen“, sagt Susanne Leciejewski, Geschäftsleiterin Beratung der BFS Service GmbH. Anja Mandelkow, Leiterin Projektberatung Sozialimmobilien, erklärt: „Fast alle Investoren verlangen heute eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Einrichtungsträger aus der freien Wohlfahrtspflege, die oft gleichzeitig Immobilieneigentümer und Betreiber von Pflegeeinrichtungen sind, beauftragen diese immer häufiger zur Plausibilisierung ihrer Bauvorhaben.“ Bevor der erste Spatenstich erfolgt, rechnen Fachleute der BFS Service GmbH das Projekt durch und prüfen, ob die Baukosten richtig kalkuliert sind und sich das Objekt trägt. Entscheidend für die Wirtschaftlichkeit der Investition ist es, das Gebäude optimal zu planen und die Größe der Zimmer und Flure, der Abstellflächen und Gemeinschaftsräume richtig zu berechnen. Jeder Quadratmeter einer Pflegeimmobilie kostet viel Geld. Die Refinanzierung durch die Investitionskosten-Sätze richtet sich hingegen nach der Anzahl der Pflegeplätze, mit den tatsächlichen Baukosten haben sie in den meisten Bundesländern nichts zu tun. Angesichts der gestiegenen Kosten ist diese Refinanzierung bei Weitem nicht auskömmlich. Nach Abschluss der Wirtschaftlichkeitsprüfung kommt es vor, dass Immobilien anders geplant werden als ursprünglich vorgesehen. Mitunter wird auch das gesamte bisherige Nutzungskonzept umgestellt.
Investor-Betreiber-Modell
Träger der Sozial- und Gesundheitswirtschaft, die eigene Immobilien besitzen, größeren Kapitalbedarf haben oder nicht genügend Know-how für das immer komplexere Immobilienmanagement mitbringen, können abwägen, ihre Gebäude zu veräußern und sich ganz auf ihr Kerngeschäft, das Erbringen von sozialen und Gesundheitsleistungen, zu konzentrieren. „Nach wie vor sind viele institutionelle Investoren auf der Suche nach geeigneten Pflege- und Gesundheitsimmobilien“, so Enrico Meier. Der Verkauf bietet viele Vorteile, insbesondere eine nachhaltige Finanzierungssicherheit, die Möglichkeit, stille Reserven zu heben, Sanierungsstaus abzubauen und die Wettbewerbsfähigkeit zu sichern.
Im Juni dieses Jahres haben die Bank für Sozialwirtschaft und die IMMAC group gemeinsam neue Spezialimmobilienfonds für die Sozial- und Gesundheitswirtschaft aufgelegt. Die Fonds nehmen auch strategische Aufgabenstellungen in den Blick und unterstützen bei der Umsetzung von Nachhaltigkeitszielen in den Gebäuden. Das Eigenkapital generiert IMMAC bei institutionellen Anlegern wie deutschen Versicherungen, Pensionskassen, Stiftungen und Kirchen. Sie spricht gezielt Investoren an, die an langfristigen Engagements interessiert sind und deren Geschäftsphilosophie den ethischen Ansprüchen der Kunden von BFS und IMMAC entspricht.
Bei allen Fragen zur Finanzierung und Liquiditätsplanung gilt: Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrer Bank! Es gibt ein breites Spektrum an Finanzdienstleistungen, die zur Lösung von Liquiditätsengpässen und Realisierung von Bauvorhaben beitragen können. Dabei kommt es auf die individuelle Situation an, die im Einzelfall betrachtet werden sollte.
Wir sind für Sie da!
Für eine individuelle Beratung sprechen Sie bitte Ihre Kundenberaterin oder Ihren Kundenberater an. Bei Beratungsbedarf zu Bauvorhaben wenden Sie sich gerne an die Projektberatung Sozialimmobilien der BFS Service GmbH.