Der stetig steigende Bedarf an Neubauten und das hohe Alter des Immobilienbestands werden in den nächsten Jahren zu einem steigenden Sanierungsbedarf und in der Folge zu höheren Mieten bei Immobilien des Betreuten Seniorenwohnens führen. Entsprechend sehen die Marktakteure in der Kostenentwicklung die größte Herausforderung für die Zukunft des Betreuten Wohnens. Dies sind Erkenntnisse aus der zweiten Marktstudie „Betreutes Seniorenwohnen“ vom Kuratorium Deutsche Altershilfe (KDA) und der BFS Service GmbH, deren Ergebnisse am 13. September 2022 auf dem 3. Kongress Betreutes Seniorenwohnen in Leipzig präsentiert wurden.
Studie betreutes Seniorenwohnen 2022
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Im Rahmen der Studie haben BFS Service GmbH und KDA Akteure im Bereich Betreutes Seniorenwohnen befragt und dabei unter anderem strukturelle Daten erhoben und ausgewertet. Die Studienergebnisse lassen Rückschlüsse darauf zu, wer die bestehenden Angebote in welcher Form nutzt, welche Angebotsstruktur sich am besten vermarkten lässt, welche Wohnungsgrößen am stärksten nachgefragt und welche Betreuungsformen angeboten werden. „Die Studienergebnisse zeigen in besonderem Maße die Herausforderungen, vor denen Investoren und Betreiber in den nächsten Jahren stehen“, sagte Prof. Dr. Harald Schmitz, Vorstandsvorsitzender der Bank für Sozialwirtschaft, in seiner Eröffnungsrede. Auch wenn sich, wie die Studie zeigt, die Nachfrage nach Betreutem Wohnen insgesamt auf einem sehr hohen Niveau bewegt, nehmen rund 9 Prozent der Marktteilnehmer in bestimmten Regionen bereits eine Sättigung der Nachfrage wahr. „In manchen Regionen muss man schon sehr genau hinschauen, ob sich ein Angebot lohnt“, sagte Ursula Kremer-Preiss, Leiterin Wohnen und Quartiersgestaltung beim KDA, bei der Vorstellung der Studienergebnisse.
Die Studie unterstreicht den hohen Bedarf nach Sanierungen und Neubauten. 57 Prozent der Immobilien sind älter als 20 Jahre. In 30 Prozent der Fälle liegt die letzte Renovierung bereits mehr als zehn Jahre zurück. „Hier wird es in den nächsten Jahren einen großen Sanierungsbedarf geben, im Zuge dessen auch Nachhaltigkeitsaspekte wie die energetische Sanierung eine große Rolle spielen“, erklärte Britta Klemm, Leitung Kompetenzzentrum Sozialwirtschaft & Research bei der BFS Service GmbH. Dies werde einen hohen Finanzierungsbedarf nach sich ziehen, welcher sich auch in steigenden Mieten widerspiegeln werde, so Klemm.
Wohnen mit Service für immer Ältere
Beim Wohnangebot dominiert die Zweizimmerwohnung mit einem Anteil von über 50 Prozent. Wunsch der meisten Menschen sei es, im Alter so zu leben wie früher auch: in Gemeinschaft, in der gewohnten Nachbarschaft, selbstständig und mit der Sicherheit individuell zugeschnittener Unterstützung. Bevorzugt werden moderne Immobilien, in denen alles unter einem Dach und aus einer Hand angeboten wird. Das Seniorenwohnen werde künftig mit mehr Nachfrage nach Service- und Pflegeleistungen rechnen müssen, erklärten die Studienautorinnen Britta Klemm und Ursula Kremer-Preiss. Sie empfahlen, diesen Herausforderungen nicht mit isolierten Lösungen, sondern durch eine kluge Vernetzung der Angebote zu begegnen. Dem Wunsch nach Zusatzangeboten kommen die meisten Wohnanlagen nach. Fast alle Betreuten Wohneinrichtungen bieten Serviceleistungen, für die eine separate Servicepauschale erhoben wird. Hierzu gehören mehrheitlich Beratungsleistungen, Angebote der Freizeitgestaltung, Hilfen im Alltag und kleine technische Hilfen. Daneben ist die Notrufsicherung Standard. Darüber hinaus halten viele Träger selbst weitere Wahlleistungen wie ambulante Pflegeleistungen, eine 24-Stunden-Betreuung oder Tagespflege vor. Mit diesen Angeboten schaffen sie mehr Versorgungssicherheit für ihre Bewohnerschaft. Nach Einschätzung von rund der Hälfte der Befragten können Betreute Wohneinrichtungen eine ähnlich hohe Versorgungssicherheit wie eine stationäre Pflegeeinrichtung bieten. Sie sehen Betreutes Wohnen daher als Alternative zum Pflegeheim.
Diese Entwicklung spiegelt sich in der Struktur der Bewohnerschaft wider: Sie ist in den vergangenen Jahren älter und pflegebedürftiger geworden. Mehr als die Hälfte der Bewohner*innen sind 80 Jahre und älter, jede zehnte Person älter als 90 Jahre. Jede zweite Person hat einen eingestuften Pflegebedarf, jede zehnte eine Demenzdiagnose. „Die Befragten haben darauf hingewiesen, dass ihre Neukunden heute eher älter und unterstützungsbedürftiger sind“, berichtet Ursula Kremer-Preiss.
Kosten des Betreuten Wohnens steigen
Das umfangreiche Angebot des Betreuten Wohnens hat seinen Preis. Neben den regional sehr unterschiedlichen Mieten und Nebenkosten beträgt die Servicepauschale für einen Ein-Personen-Haushalt durchschnittlich 87 Euro und liegt damit auf einem ähnlichen Niveau wie 2018. Bei einer gängigen Wohnungsgröße von 54 qm fallen im Durchschnitt Gesamtkosten von rund 765 Euro monatlich an. Hinzu kommen Aufwendungen für individuell abrechenbare Wahlleistungen. Alle Kostenfaktoren sind in den vergangenen Jahren gestiegen. In die ermittelten Preissteigerungen sind die aktuellen Entwicklungen (Inflation, Energiekosten, anstehende Sanierungen, gestiegene Baukosten) nicht eingepreist. Daher ist davon auszugehen, dass das Betreute Wohnen in den nächsten Jahren deutlich teurer werden wird. All dies hat weitreichende Folgen für die Vermarktung der Immobilien.
Der Kongress hat anschaulich gezeigt, wie sich die einzelnen Versorgungsformen immer mehr verflechten, sagte Susanne Leciejewski, Geschäftsleiterin Beratung bei der BFS Service GmbH, zum Abschluss. Entscheidend sei es, die Immobilien und Serviceleistungen mit Blick auf die künftigen Bewohner*innen zu planen. „Wir dürfen die ältere Generation und ihre Bedürfnisse nicht aus dem Auge verlieren.“
Neue Marktstudie
Die Studie „Betreutes Seniorenwohnen“ gibt Branchenakteuren eine valide Planungsgrundlage, um dieses bevorzugte Wohn- und Versorgungsangebot auf die zukünftigen Anforderungen auszurichten. Sie basiert auf einer Befragung von rund 500 Anbietern des Betreuten Seniorenwohnen im Zeitraum von März bis Mai 2022. Sie verfügen zusammen über ca. 1.600 Standorte mit rund 60.000 Wohneinheiten und repräsentieren knapp ein Viertel der einschlägigen Wohnanlagen. Die neue Studie schreibt die erste Studie von BFS Service und KDA zum Betreuten Seniorenwohnen von 2018 fort. Die Ergebnisse werden in Kürze veröffentlicht.
Weitere Informationen zum Kongress:
www.kongress-betreutes-seniorenwohnen.de