Take 5
1. Standort- und Wettbewerbsanalyse
Standort- und Wettbewerbsanalyse – für die Rahmenbedingungen wie Wettbewerbssituation, Bedarfsermittlung, soziodemografischer Struktur des Standortes.
Zentrales Merkmal jeder Immobilieninvestition ist ihre Langfristigkeit: Die Immobilie soll dem Zweck, zu dem sie errichtet wird, in der Regel jahrzehntelang dienen können. Das Segment der stationären
Pflegeheime bildet hier keine Ausnahme. In den letzten Jahren haben sich jedoch gravierende Veränderungen in der Pflegelandschaft vollzogen, die sohl die zugrunde liegenden Pflegeleitbilder als auch das Anspruchsverhalten der Bewohner und ihrer Angehörigen betreffen. Daraus ergeben sich Anforderungen an die Raumstruktur eines Pflegeheimes, die durch ältere Objekte nicht mehr erfüllt werden können. Der Markt reagiert mit einer umfangreichen Bautätigkeit, insbesondere im Neubaubereich. In der Folge konnte die IS Immobilien-Service GmbH den Trend beobachten, dass ein rechnerischer Bedarf für zu untersuchende Projekte an immer weniger Standorten feststellbar ist.
Die IS Immobilien-Service GmbH hat sich daher intensiv mit der Frage auseinander gesetzt, wo die Kernpunkte für eine Projektbewertung unter den geänderten Rahmenbedingungen liegen. Das Ergebnis ist eindeutig: Bei einem Angebotsüberhang verteilt sich die vorhandene Nachfrage nicht gleichmäßig auf die vorhandenen Einrichtungen, sondern konzentriert sich auf die Anbieter, die zum einen ein attraktives Preis-/ Leistungsverhältnis ausweisen können und zum anderen in der Lage sind, dies auch erfolgreich in den Markt hinein zu kommunizieren. Entscheidend ist also die Wettbewerbsstärke des jeweiligen Anbieters vor Ort.
Vor diesem Hintergrund haben wir unser bisheriges Produkt „Standort- und Bedarfsanalyse“ um die ausführliche Darstellung und Bewertung der örtlichen Wettbewerbssituation ergänzt. Die Wettbewerbsanalyse analysiert drei Komponenten:
Zunächst wird der Status des Betreibers betrachtet sowie die Kompatibilität des Planvorhabens mit der unternehmerischen Gesamtstrategie beurteilt. Im nächsten Schritt wird auf das Pflegekonzept (entspricht dies den örtlichen Nachfragerpräferenzen?) und das räumliche Angebot (korrespondiert es mit den aus dem verfolgten Pflegekonzept resultierenden Anforderungen?) eingegangen. Anschließend wird das Angebot mit denen der Wettbewerber abgeglichen und bewertet.
Im Ergebnis erreichen wir damit eine Aussagequalität, die deutlich über das bisherige Niveau hinausgeht und so einen echten Mehrwert für die Auftraggeber schafft. Um dies auch nach außen zu dokumentieren, wurde die bisherige Produktbezeichnung „Standort- und Bedarfsanalyse“ der Neuausrichtung angepasst und durch „Standort- und Wettbewerbsanalyse“ ersetzt.
2. HypZert
HypZert – für den Beleihungswert Ihrer Immobilie
Immobilien zu begutachten ist eine komplexe Aufgabe. Eine Aufgabe, die solide Qualifikation und kontinuierliche Weiterbildung erfordert. Beides garantiert HypZert, eine Gesellschaft, die von den Spitzenverbänden der deutschen Kreditwirtschaft gegründet wurde und die seit 1996 Immobiliengutachter zertifiziert. Dadurch wird bei allen zertifizierten Gutachtern ein einheitliches Verfahren für die Ermittlung des jeweiligen Beleihungswertes garantiert.
Unsere Gutachter sind als Spezialisten für Sozialimmobilien zertifiziert und ermitteln den Beleihungswert Ihrer Immobilie nach den definierten Standards.
Im Rahmen der Prüfung der Drittverwendungsfähigkeit wird dabei auch beurteilt, inwiefern die vorgelegte Gebäudekonzeption alternative Nutzungen ermöglicht.
3. IS InvestControl
IS InvestControl - für die langfristige Analyse der Wirtschaftlichkeit
Alle während der Investitions- oder Bauphase sowie während der Bewirtschaftungsphase entstehenden Kosten und Erlöse werden in unserer Analyse berücksichtigt und vorausberechnet. Hierzu zählen auch die Finanzierungskosten und die daraus resultierenden Zahlungsströme. Unsere Investitionsvorausschau über 40 Jahre beantwortet Ihre Fragen:
- Sind die erforderlichen Beurteilungskriterien erfüllt?
- In welchem Verhältnis steht der Preis der Immobilie zur Gesamtleistung?
- Um welche Finanzierungsmittel sind die vorhandenen Finanzierungsteile (inkl. Eigenkapital) zu ergänzen?
- Ist damit eine Gesamtfinanzierung möglich/realistisch?
- Bei welcher Auslastung ist mit den zu erwartenden Erlösen aus der Immobilie mit einer Kostendeckung zu rechnen?
- Welche Kosten (bereits bekannte und Erfahrungswerte) sind in der Bewirtschaftungsphase zu berücksichtigen?
- Wie wirkt sich die Investition auf die Liquidität und die Gewinn- und Verlustrechnung aus?
- Welche Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungskosten oder Verwaltungskosten sind einzurechnen?
Die Analyse aller vorhandenen Informationen ist Grundlage für die Beratung zu Einzelpositionen außerhalb von Normalwerten. Sie erhalten konkrete Hinweise zu Schwachpunkten, die einer Finanzierung entgegenstehen. Ihre vorhandenen Finanzierungsmittel werden mit Darlehen zu aktuellen Konditionen unter Berücksichtigung von Sicherheitsanforderungen kombiniert. Auch für die Zeit nach einer Finanzierungs-Zinsfestschreibung erarbeiten wir Ihnen auf der Basis aktueller Zinsniveaus und Erfahrungswerte „Best Case“- und „Worst-Case“ -Szenarien.
Mit externen Partnern können wir eine Plausibilitätsprüfung der Bauplanung sowie eine Bauqualitätskontrolle mit Baukosten-Controlling realisieren.
Sprechen Sie uns hierzu bitte gesondert an.
4. Betriebsvergleich
Betriebsvergleich – für das Benchmarking Ihres Unternehmens
Die Betriebsvergleiche durchleuchten auf der Grundlage von Jahreszahlen, die aus der Kosten- und Erlösrechnung, aus den Stellenplänen und aus dem Jahresabschluss stammen, systematisch die Leistungsbereiche in Ihrer Einrichtung. Sie verschaffen sich damit einen Überblick über Kostenstrukturen, Leistungsindikatoren und damit über die Wettbewerbsposition ihrer Einrichtung im Branchenvergleich. Gegenwärtig übermitteln jährlich über 1.000 Einrichtungen aus der Sozialwirtschaft ihre Daten für eine zwischenbetriebliche Analyse. Mit Hilfe dieser Datenbasis gewinnen Sie eine erhöhte Planungs- und Entscheidungssicherheit für Ihre Managementaktivitäten. Die 40seitige Auswertung der Jahresdaten erfolgt in Printform einmal jährlich mittels Tabellen, Grafiken und textlichen Anmerkungen.
Im Rahmen der Frühindikatoren-Abfrage werden nur wenige unterjährige Indikatoren quartalsweise erhoben und ausgewertet. Dadurch sollen Entwicklungen frühzeitiger sichtbar werden. Die uns von Ihnen online zur Verfügung gestellten Frühindikatoren geben somit rechtzeitig Hinweise auf sich abzeichnende Korrekturnotwendigkeiten und geben Ihnen in anonymisierter Form die Durch- schnittswerte vergleichbarer Kunden. Die Auswertung erhalten Sie quartalsweise als PDF- Dokument.
Die Auswertung wurde so gestaltet, dass alle Informationen auf eine Seite passen.
5. BFS-Rating
BFS-Rating – für die Einschätzung Ihrer Zukunftsfähigkeit
ist das vorgeschriebene Instrument der Risikoeinschätzung für die Beurteilung von Unternehmen in Bezug auf Informationen, die auf die Zukunft gerichtet sind und eine Qualitätsaussage darüber treffen, wie erfolgreich ein Unternehmen zukünftig arbeiten wird, um einen Kredit zurückzahlen zu können. Gemeinsam mit einer namhaften Wirtschaftsprüfungsgesellschaft hat die Bank für Sozialwirtschaft AG ein eigenes, spezifisch auf die Sozialwirtschaft abgestimmtes Ratingsystem entwickelt, das mit geprüften finanzmathematischen Verfahren (lineare Diskriminanzanaylse, Power Curve) arbeitet.
